RECEITA ESCLARECE QUE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL NÃO GARANTE ISENÇÃO DE IR SOBRE GANHO DE CAPITAL
A Receita Federal esclareceu que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial não se aplica quando os recursos são utilizados para construir uma nova residência ou quitar financiamento contratado para essa finalidade.
O entendimento consta na Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, publicada no Diário Oficial da União em 3 de julho, e reforça os limites do benefício previsto no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.
Segundo a Receita, a isenção somente é concedida quando o valor obtido na venda de um imóvel residencial é destinado à aquisição de outro imóvel residencial, desde que observados os requisitos estabelecidos pela legislação.
O que diz a legislação
O artigo 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê que o contribuinte pessoa física pode ficar isento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de um imóvel residencial, desde que utilize o valor da operação para adquirir outro imóvel residencial no prazo e nas condições previstas em lei.
A Solução de Consulta esclarece, porém, que esse benefício possui interpretação restritiva.
Segundo a Receita Federal, construir um imóvel não equivale à aquisição de um imóvel residencial para fins da isenção, ainda que o resultado final seja uma nova residência destinada à moradia do contribuinte.
Construção e financiamento ficam fora do benefício
A orientação também afasta a aplicação da isenção em outra situação recorrente: a utilização dos recursos da venda para quitar, total ou parcialmente, um financiamento contratado para construir um imóvel.
Nesses casos, a Receita entende que os valores não estão sendo empregados na aquisição de outro imóvel residencial, requisito expressamente previsto na legislação.
Assim, tanto a construção direta quanto a amortização ou liquidação de financiamento destinado à obra permanecem fora do alcance do benefício fiscal.
O que dá direito à isenção e o que não dá
Situação
Há isenção do IR sobre o ganho de capital?
Compra de outro imóvel residencial
Sim, desde que cumpridos os requisitos legais
Construção de novo imóvel residencial
Não
Quitação de financiamento para construção
Não
Pagamento de despesas da obra
Não
Receita mantém entendimento já adotado
A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 não cria uma nova regra, mas reafirma o posicionamento que a Receita Federal já vinha adotando em manifestações anteriores.
O documento está parcialmente vinculado à Solução de Consulta Cosit nº 70/2014, que já restringia a aplicação da isenção às hipóteses expressamente previstas na Lei nº 11.196/2005.
Com isso, o Fisco reforça que o benefício fiscal não pode ser ampliado para alcançar situações não previstas na legislação.
Atenção ao planejamento tributário
O entendimento serve de alerta para contribuintes que pretendem vender um imóvel residencial e utilizar os recursos para construir uma nova casa.
Embora economicamente a operação possa resultar na obtenção de um novo imóvel para moradia, a Receita Federal considera que apenas a aquisição de outro imóvel residencial permite a utilização da isenção do ganho de capital, desde que observadas todas as exigências legais.
Para evitar autuações ou recolhimento incorreto do Imposto de Renda, especialistas recomendam que o planejamento da operação seja realizado previamente, especialmente quando envolver valores elevados ou diferentes formas de aquisição do novo imóvel.
Com informações da Receita Federal
